Los cambios más importantes de la nueva Ley Hipotecaria

La ley de crédito inmobiliario -ley hipotecaria-, aprobada el 22 de febrero en el Congreso, regulará el sector para dotar de más transparencia a las operaciones. De hecho, incorpora una de las demandas tradicionales de los corredores de seguros, relacionada con la prohibición de la venta vinculada de seguros a los créditos inmobiliarios.

Gracias a Adecose, una asociación independiente con el objetivo de defender los intereses de las corredurías de seguros –con la cual mantenemos un convenio de colaboración- se han incluido en el proyecto de ley algunas de sus reivindicaciones encaminadas a mejorar la protección de los clientes y la competencia de nuestro canal.

Las principales novedades de la Ley ¿cómo nos afectarán?

La nueva normativa no se aplicará de manera efectiva hasta el mes de mayo. Con ella las reglas van a cambiar, sobre todo en los siguientes aspectos:

• Más protección del usuario en la concesión. El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de 10 días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leerlo con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. Por otra parte, la banca deberá estudiar la solvencia del hipotecado con más profundidad antes de conceder el préstamo.
• Fin de las cláusulas suelo. La nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo u otro tipo de prácticas abusivas. El objetivo es que el cliente pueda beneficiarse de las caídas del Euribor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0% (nunca podrá ser negativo).
• Reparto de los gastos. Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente sólo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos.
• Novedades en las vinculaciones. Con la nueva Ley, las entidades financieras no podrán imponer sus productos vinculados. A partir de ahora, los bancos deberán presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos asociados- y permitir que, en el caso de los seguros, el consumidor pueda contratar la póliza por su cuenta, cumpliendo los requisitos establecidos por la entidad. En concreto, el Proyecto de Ley también indica expresamente la prohibición de que las entidades financieras puedan cobrar gastos suplementarios ligados al análisis comparativo que realicen para examinar las pólizas alternativas que le presente el prestatario, al establecer en su artículo 15 que «el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por parte de la entidad financiera». El nuevo texto normativo también remarca que no se penalizará al cliente con un empeoramiento en las condiciones del préstamo -tanto en la contratación inicial como en las renovaciones-, por el mero hecho de aceptar una póliza alternativa respecto de la ofrecida por la entidad financiera. Por lo tanto, y ahora más que nunca, el cliente que solicita una hipoteca tiene en su corredor de seguros al profesional idóneo para que le asesore, de una manera independiente, sobre los seguros más adecuados en relación a su crédito hipotecario.
• La comisión de apertura. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esta tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
• Cambios en las comisiones de amortización. Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada por hipotecas de tipo fijo, mientras que el cliente deberá escoger el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable.
• Subrogación y novación, puntos clave tras la firma de la hipoteca. Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, pueden subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.